李鳳文
“銀行也在賣房了，比市場(chǎng)價(jià)低不少。”近期，蘭州、廣東等地銀行通過(guò)線上平臺(tái)直接掛牌“直供房”的消息引發(fā)市場(chǎng)熱議。這些房源憑借顯著的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和清晰的產(chǎn)權(quán)屬性，成為剛需購(gòu)房者的“撿漏”新選擇。而這背后，是金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)處置從“被動(dòng)清收”向“主動(dòng)管理”轉(zhuǎn)型的深刻變革。
銀行“下場(chǎng)賣房”是特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的選擇。近年來(lái)，受經(jīng)濟(jì)下行壓力與房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整影響，個(gè)人按揭貸款斷供、房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約現(xiàn)象增多，銀行持有的“法拍房”“抵債資產(chǎn)”規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。這些資產(chǎn)長(zhǎng)期滯留賬上，既消耗銀行資本金，又制約放貸能力，成為影響金融穩(wěn)健運(yùn)行的隱患。
與此同時(shí)，傳統(tǒng)處置渠道陷入瓶頸，法拍房因稅費(fèi)不清、清場(chǎng)困難、無(wú)法貸款等問(wèn)題流拍率居高不下，資產(chǎn)價(jià)值在漫長(zhǎng)處置周期中持續(xù)貶損。在此背景下，銀行主動(dòng)下場(chǎng)賣房，既是化解自身風(fēng)險(xiǎn)的務(wù)實(shí)之舉，也是響應(yīng)“保交樓、穩(wěn)民生”政策號(hào)召，避免資產(chǎn)“賤賣”，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的責(zé)任擔(dān)當(dāng)。
值得注意的是，這一現(xiàn)象并非銀行獨(dú)有，消費(fèi)金融公司、汽車金融公司等非銀機(jī)構(gòu)也在加大個(gè)貸不良資產(chǎn)出清力度，共同印證了行業(yè)處置模式的轉(zhuǎn)型。
銀行下場(chǎng)賣房這一處置方式的利弊呈現(xiàn)多面性。對(duì)銀行而言，直接賣房能顯著提升資產(chǎn)處置效率，加速資金回籠。同時(shí)通過(guò)自主把控交易流程，減少信息不對(duì)稱帶來(lái)的法律糾紛，最大限度保全資產(chǎn)價(jià)值。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“直供房”成交價(jià)普遍低于市場(chǎng)價(jià)16%—31%，且交易流程規(guī)范透明，還能享受按揭貸款等配套金融服務(wù)，有效解決了法拍房需全款支付的痛點(diǎn)，降低了“踩坑”風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)市場(chǎng)而言，不良資產(chǎn)的有序消化避免了恐慌性拋售對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展筑牢緩沖墊。
但潛在挑戰(zhàn)同樣不容忽視。銀行的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于金融服務(wù)，下場(chǎng)賣房缺乏專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)、市場(chǎng)推廣經(jīng)驗(yàn)和客戶資源，可能面臨“水土不服”和成本收益失衡的問(wèn)題。就房產(chǎn)如何做到合理評(píng)估、公平定價(jià)，有效防范內(nèi)部人員以權(quán)謀私等，對(duì)銀行內(nèi)控管理提出更高要求。同時(shí)，出售房產(chǎn)如果在產(chǎn)權(quán)、物業(yè)費(fèi)繳納等方面存在瑕疵，一旦出現(xiàn)交易糾紛，將直接損害銀行聲譽(yù)。對(duì)市場(chǎng)而言，集中入市的低價(jià)房源可能短期壓制周邊房?jī)r(jià)，如蘭州某“直供房”集中小區(qū)，周邊二手房成交均價(jià)較上半年下跌4.2%，部分業(yè)主被迫下調(diào)掛牌價(jià)。不過(guò)這種影響邊界清晰，因“銀行直供房”成交量占全國(guó)二手房交易總量不足1%，且多集中在三四線城市或近郊，難以撼動(dòng)整體房?jī)r(jià)體系。
值得一提的是，銀行除直接賣房外，在處置諸如房產(chǎn)等不良資產(chǎn)方面還有更豐富的成熟路徑與創(chuàng)新方案。將不良資產(chǎn)打包剝離給資產(chǎn)管理公司（AMC）是主流選擇，AMC利用專業(yè)特長(zhǎng)以及更靈活的手段和更豐富的經(jīng)驗(yàn)有助于不良資產(chǎn)的集中處置。2024年中國(guó)信達(dá)等機(jī)構(gòu)收購(gòu)銀行不良資產(chǎn)規(guī)模超2200億元，憑借專業(yè)優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)高效處置。銀行也可設(shè)立“特殊資產(chǎn)事業(yè)部”，或通過(guò)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品引入資本市場(chǎng)投資者，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)與收益共享。對(duì)于暫時(shí)難以出售的房產(chǎn)，可通過(guò)改造為長(zhǎng)租公寓或保障性租賃住房的模式，既盤活了資產(chǎn)，又契合“租購(gòu)并舉”的政策導(dǎo)向。針對(duì)“保交樓”相關(guān)項(xiàng)目，銀行與地方政府、優(yōu)質(zhì)房企合作注入續(xù)建資金或開展共益?zhèn)顿Y，助力住房按時(shí)交付，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。
總之，銀行下場(chǎng)賣房是特殊時(shí)期的戰(zhàn)術(shù)性選擇，核心目標(biāo)是快速化解風(fēng)險(xiǎn)、回籠資金,但也需要重視防范交易糾紛等聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，構(gòu)建多層次、專業(yè)化、市場(chǎng)化的不良資產(chǎn)處置體系才是根本之道。銀行應(yīng)立足金融主業(yè)，當(dāng)好資金提供者與協(xié)調(diào)者，通過(guò)與AMC、科技公司、地方政府的深度協(xié)作，運(yùn)用更多創(chuàng)新模式化解房地產(chǎn)不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，既守住金融安全底線，又為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展注入持久動(dòng)力。
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